Hoe verloopt de procedure bij ontruiming van een huurwoning?
Ontruiming van een huurwoning kan alleen na een rechterlijke uitspraak: een verhuurder mag u niet zelf op straat zetten, maar moet eerst ontbinding en ontruiming vorderen bij de kantonrechter. Voor woonruimte, een gebouwde onroerende zaak, kan de huur wegens een tekortkoming uitsluitend door de rechter worden ontbonden (artikel 7:231 lid 1 BW). De hele weg van eerste tekortkoming tot daadwerkelijke ontruiming verloopt in vaste stappen.| Stap | Wat gebeurt er | Wie | |
|---|---|---|---|
| 1. Tekortkoming | Huurachterstand, overlast of verboden gebruik; vaak eerst aanmaning en verzuim | Verhuurder | |
| 2. Dagvaarding | Verhuurder dagvaardt de huurder en vordert ontbinding, ontruiming en betaling | Verhuurder | |
| 3. Zitting en vonnis | Kantonrechter beoordeelt het verweer en wijst toe of af | Kantonrechter | |
| 4. Betekening | Het toewijzende vonnis wordt officieel aan de huurder overhandigd | Deurwaarder | |
| 5. Ontruimingstermijn | Termijn uit het vonnis (vaak twee tot vier weken) waarbinnen u zelf kunt vertrekken | Huurder | |
| 6. Gedwongen ontruiming | Loopt de termijn af, dan ontruimt de deurwaarder, zo nodig met politie | Deurwaarder |
De doorlooptijd verschilt sterk per zaak en is geen wettelijke termijn. Belangrijk is dat ieder van deze stappen een moment is waarop verweer of een regeling nog mogelijk is. Hoe de betekening en de gedwongen ontruiming juridisch precies werken, leest u verderop op deze pagina. Loopt het conflict eigenlijk over de huurprijs of over gebreken, kijk dan bij huurgeschillen.
Wanneer kan een huurovereenkomst worden ontbonden?
Een huurovereenkomst van woonruimte kan in beginsel alleen door de rechter worden ontbonden, en alleen als de huurder ernstig genoeg tekortschiet. De hoofdregel staat in artikel 6:265 lid 1 BW: iedere tekortkoming geeft recht op ontbinding, tenzij die tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Is nakoming nog mogelijk, dan ontstaat de bevoegdheid tot ontbinding pas zodra de huurder in verzuim is (artikel 6:265 lid 2 BW). Voor een gebouwde onroerende zaak moet die ontbinding bovendien door de rechter worden uitgesproken (artikel 7:231 lid 1 BW).
- Buitengerechtelijke ontbinding mag niet bij woonruimte. Anders dan bij veel contracten kan een verhuurder een huurovereenkomst voor woonruimte niet met een enkele brief ontbinden; daar is altijd een rechterlijk vonnis voor nodig.
- Een geringe tekortkoming is niet genoeg. Een eenmalige of kleine wanbetaling, of een gebrek van beperkte betekenis, rechtvaardigt de ontbinding en het verlies van de woning meestal niet.
- De rechter weegt alle omstandigheden. Hoe ernstig is de tekortkoming, hoe lang loopt die al, en welke gevolgen heeft uitzetting voor de huurder en eventuele gezinsleden.
De smalle uitzonderingen waarbij de verhuurder de huur buiten de rechter om kan beeindigen, bijvoorbeeld bij sluiting wegens de openbare orde, de Opiumwet of de Woningwet, staan in artikel 7:231 lid 2 BW. Gaat het om onderverhuur of een hennepkwekerij, dan speelt vaak woonfraude.
Kan ik een ontruiming voorkomen?
Vaak wel: een dreigende ontruiming is geen voldongen feit, en op vrijwel elk moment in de procedure zijn er nog mogelijkheden om uitzetting af te wenden of uit te stellen. Welke route kansrijk is, hangt af van de grond en van het stadium waarin uw zaak zit.
- Achterstand inlopen of een betalingsregeling treffen. Wordt de huurachterstand voor de zitting voldaan of in een afspraak vastgelegd, dan vervalt de belangrijkste grond voor ontbinding vaak.
- Vragen om een laatste betaaltermijn. Bij een huurachterstand kan de kantonrechter u op grond van artikel 7:280 BW een terme de grace van ten hoogste een maand geven om alsnog te betalen en zo de ontbinding af te wenden. De rechter is daartoe niet verplicht en geeft die termijn alleen als aannemelijk is dat u binnen die maand kunt en zult betalen.
- Aanvoeren dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. Is de achterstand klein of inmiddels ingelopen, of is het gebrek van geringe betekenis, dan kan de tenzij-regel van artikel 6:265 lid 1 BW eraan in de weg staan dat de woning wordt ontruimd.
- Het gebrek herstellen of het verboden gebruik beeindigen. Stopt de overlast of wordt een hennepkwekerij verwijderd voordat de rechter beslist, dan kan dat het oordeel in uw voordeel beinvloeden.
Tijd is hierbij doorslaggevend: hoe eerder u reageert op een aanmaning, dagvaarding of aangekondigde ontruiming, hoe meer ruimte er is om uitzetting te voorkomen. Neem daarom zo snel mogelijk contact op zodra een conflict dreigt te escaleren.
Wat is het verschil tussen ontruiming en ontbinding?
Ontbinding is de juridische beeindiging van de huurovereenkomst, ontruiming is de feitelijke uitzetting uit de woning. Bij huurconflicten lopen die twee vaak samen. Voor een gebouwde onroerende zaak, waaronder woonruimte, kan de huur wegens een tekortkoming alleen door de rechter worden ontbonden. Dat staat in artikel 7:231 lid 1 BW, behoudens de wettelijke uitzonderingen van lid 2 (sluiting wegens openbare orde, de Opiumwet of de Woningwet) en artikel 7:210 BW.
Een verhuurder kan u dus niet zonder gerechtelijke procedure uit de woning zetten. Beide stappen volgen meestal op een huurachterstand, ernstige wanprestatie of contractbreuk. Loopt het conflict over de hoogte van de huur of over gebreken, kijk dan ook bij huurgeschillen. Gaat het om onderverhuur of een hennepkwekerij, dan speelt vaak woonfraude. Eigenrichting, zoals het wisselen van de sloten terwijl u er nog woont, is voor woonruimte onrechtmatig.
Op welke gronden kan de huur worden ontbonden?
De wettelijke basis is artikel 6:265 BW: iedere tekortkoming geeft de verhuurder recht op ontbinding, tenzij die tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Is nakoming nog mogelijk, dan ontstaat de bevoegdheid pas bij verzuim (artikel 6:265 lid 2 BW). In de praktijk gaat het meestal om de volgende gronden:
- Huurachterstand: uit vaste rechtspraak volgt dat een achterstand van ongeveer drie maanden of meer doorgaans tot ontbinding en ontruiming leidt, tenzij bijzondere omstandigheden zich daartegen verzetten.
- Overlast: structurele en bewezen overlast voor omwonenden.
- Verboden gebruik: onderverhuur, geen hoofdverblijf of een hennepkwekerij in de woning.
De rechter weegt steeds of de tekortkoming ernstig genoeg is om het verlies van de woning te rechtvaardigen. De Hoge Raad heeft in het Tenzij-arrest (HR 28 september 2018) bepaald dat alleen een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding en dat de rechter alle omstandigheden van het geval moet meewegen, ook bij sociale huur.
Hoe verloopt een ontruimingsprocedure bij de kantonrechter?
Huurzaken worden in eerste aanleg altijd door de kantonrechter behandeld, ongeacht de hoogte van de vordering (artikel 93 Rv). Bij de kantonrechter is procesvertegenwoordiging niet verplicht: u mag in persoon procederen, maar deskundige bijstand vergroot de kans op een goede uitkomst aanzienlijk. De procedure verloopt in grote lijnen zo:
- Dagvaarding: de verhuurder dagvaardt de huurder. Daarin staan de zittingsdatum en wat wordt gevorderd, meestal ontbinding, ontruiming en betaling van de achterstand.
- Zitting en verweer: op de zitting voert de huurder verweer. In een kort geding doet de voorzieningenrechter in de praktijk vaak binnen enkele weken uitspraak. Een bodemprocedure duurt langer en kent meerdere schriftelijke rondes.
- Vonnis: wijst de rechter de vordering toe, dan volgt een ontruimingsvonnis, vaak met een ontruimingstermijn.
Deze doorlooptijden zijn praktijkindicaties; de feitelijke duur verschilt per rechtbank en per zaak en is geen wettelijke termijn.
Hoe wordt een ontruimingsvonnis uitgevoerd?
Een toewijzend vonnis wordt eerst door de deurwaarder aan de huurder betekend, officieel overhandigd. Pas daarna mag worden ontruimd. De gedwongen ontruiming moet worden voorafgegaan door een bevel van de deurwaarder om binnen drie dagen aan de titel te voldoen (artikel 555 Rv). Die drie dagen zijn het wettelijk minimum op het bevel; de feitelijke ontruimingstermijn die in het vonnis staat is meestal langer, vaak veertien dagen tot vier weken.
De gedwongen ontruiming zelf wordt uitgevoerd door de deurwaarder (artikel 556 Rv), in de praktijk met hulp van de politie en een slotenmaker. Sinds 2020 moet het exploot ook de ontruimingsdatum vermelden; bij uitstel moet een nieuwe datum ten minste drie dagen tevoren worden aangezegd. Een ontruimingsvonnis is vaak uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv): de ontruiming mag dan doorgaan, ook als de huurder hoger beroep instelt.
Kunt u de huisuitzetting nog tegenhouden?
Ja, vaak is er meer mogelijk dan huurders denken. Er zijn verschillende manieren om een dreigende uitzetting af te wenden of uit te stellen:
- Alsnog betalen of een terme de grace: bij huurachterstand kan de kantonrechter u op grond van artikel 7:280 BW een laatste termijn van ten hoogste een maand geven om de achterstand alsnog te voldoen en zo de ontbinding af te wenden. De rechter is daartoe niet verplicht en geeft die termijn alleen als aannemelijk is dat u binnen die maand kunt en zult betalen.
- Inhoudelijk verweer: de hoogte of het bestaan van de achterstand betwisten, of aanvoeren dat de tekortkoming te gering is voor ontbinding (artikel 6:265 lid 1 BW).
- Executiegeschil: is het vonnis uitvoerbaar bij voorraad, dan kan uw advocaat in kort geding een executiegeschil starten (artikel 438 Rv) om de ontruiming te laten schorsen, bijvoorbeeld bij een feitelijke misslag of een noodsituatie. Tijdens hoger beroep kan ook het hof om schorsing van de executie worden gevraagd.
- Beeindigingsregeling: soms is een minnelijke regeling met de verhuurder sneller en gunstiger dan doorprocederen.
Wat doen onze advocaten voor u?
Onze advocaten beoordelen eerst de grondslag: huurachterstand, ernstige wanprestatie of contractbreuk. Daarna wegen we bewijs, stellingnames en termijnen om te bepalen of een ontruimingsverzoek kansrijk is of juist met succes te bestrijden valt. We stellen een verweer op (namens de huurder) of een dagvaarding (namens de verhuurder), verzamelen bewijsstukken zoals het huurcontract, de betalingshistorie en correspondentie, en bereiden de zitting voor. Bij spoed, zoals acute overlast of een dreigende ontruiming op korte termijn, inventariseren we snel de feiten en onderbouwen we het spoedeisend belang. Neem zo snel mogelijk contact op bij een dagvaarding, een ontruimingsverzoek of een huurconflict, want de termijnen zijn vaak kort. We werken op uurtarief en controleren of gefinancierde rechtsbijstand (pro deo) mogelijk is. U krijgt vooraf een transparante kosteninschatting. Bronnen en bedragen geverifieerd: januari 2026.Bronnen
- Artikel 7:231 BW: ontbinding huur gebouwde onroerende zaak alleen door de rechter
- Artikel 6:265 BW: ontbinding bij tekortkoming, geringe-betekenis-uitzondering
- Artikel 7:280 BW: terme de grace, uitstel van ten hoogste een maand
- Artikel 93 Rv: huurzaken bij de kantonrechter
- Artikel 233 Rv: uitvoerbaarheid bij voorraad
- Artikel 438 Rv: executiegeschil
- Artikel 555 Rv: bevel van de deurwaarder, termijn van drie dagen
- Artikel 556 Rv: gedwongen ontruiming door de deurwaarder
- Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810 (Eigen Haard, Tenzij-arrest)
