Kan een ontruiming nog worden voorkomen?
Ja, in de meeste gevallen wel. De huur van een woning kan namelijk alleen door de rechter worden ontbonden (art. 7:231 lid 1 BW), en ook een vonnis is niet altijd het eindpunt. Uw verhuurder mag de sloten niet vervangen. Ontruimen mag alleen een deurwaarder, met een vonnis (art. 556 lid 1 Rv). Hoeveel ruimte u nog heeft, hangt af van de fase van uw zaak.
| Stap | Wat er gebeurt | Termijn |
|---|---|---|
| 1. Brief verhuurder | Sommatie om te betalen | Staat in de brief, vaak 14 dagen |
| 2. Dagvaarding | Verhuurder vordert ontbinding en ontruiming | Minstens een week tot de zitting (art. 114 Rv) |
| 3. Zitting | U voert verweer, zelf of met advocaat (art. 79 Rv) | Datum staat in de dagvaarding |
| 4. Vonnis | Vaak uitvoerbaar bij voorraad (art. 233 Rv) | Hoger beroep: 3 maanden (art. 339 Rv) |
| 5. Betekening | Pas daarna mag worden uitgevoerd (art. 430 lid 3 Rv) | Verzet na verstek: 4 weken (art. 143 Rv) |
| 6. Ontruimingsexploot | Bevel om binnen drie dagen te voldoen, met datum van ontruiming (art. 555 Rv) | Drie dagen |
| 7. Ontruiming | Deurwaarder ontruimt | Nieuwe datum: 3 dagen vooraf aangezegd (art. 555 lid 2 Rv) |
Zit u bij stap 6, dan heeft u dagen, geen weken.
Wanneer mag de rechter uw huurovereenkomst ontbinden?
Alleen als u tekortgeschoten bent en die tekortkoming de ontbinding ook rechtvaardigt (art. 6:265 lid 1 BW). De Hoge Raad legde dat in 2018 uit: alleen een tekortkoming van voldoende gewicht geeft recht op ontbinding, en alle omstandigheden van het geval kunnen daarbij van belang zijn (ECLI:NL:HR:2018:1810). Uit dat arrest volgt ook wie wat moet aanvoeren: de verhuurder bewijst de tekortkoming, maar u moet zelf aandragen waarom ontruiming te ver gaat. Zwijgt u daarover, dan blijft dat verweer buiten beeld.
| Grond | Wettelijke basis |
|---|---|
| Huurachterstand | art. 7:212 BW, huur op tijd betalen |
| Overlast, vervuiling, geen goed huurderschap | art. 7:213 BW |
| Onderhuur of geen hoofdverblijf | huurcontract en art. 7:213 BW |
| Hennep of drugs, met sluiting van de woning | art. 7:231 lid 2 BW |
Die laatste is de uitzondering. Is de woning gesloten op grond van de Opiumwet, de Gemeentewet of de Woningwet, dan mag de verhuurder buiten de rechter om ontbinden. De wet noemt geen achterstand waarbij ontbinding vanzelf volgt.
Wat kunt u doen voordat de rechter beslist?
Dit is de fase met de meeste ruimte. Gebruik die in deze volgorde:
- Kom naar de zitting. Wie niet reageert, wordt bij verstek veroordeeld.
- Betaal wat u kunt en leg het vast. De verhuurder mag betaling weigeren zolang u niet ook de rente en kosten aanbiedt (art. 6:86 BW).
- Doe schriftelijk een voorstel, met een bedrag per maand en een einddatum.
- Voer verweer op de tenzij-regel, bijvoorbeeld een ingelopen achterstand, ziekte of hulp die al loopt.
- Zet uw eigen klachten op tafel. Achterstallig onderhoud of een te hoge huurprijs kan de zaak kantelen. Lees verder bij huurgeschillen.
- Vraag om ruimte in het vonnis, zoals een langere ontruimingstermijn.
Welk verweer per grond het meest kansrijk is, leest u in ons overzicht over ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming.
Er ligt al een vonnis. Kan de ontruiming dan nog worden tegengehouden?
Ja, maar de vraag verschuift. Het gaat niet meer over of de ontbinding terecht was, maar of dit vonnis nu mag worden uitgevoerd.
| Situatie | Middel | Termijn |
|---|---|---|
| Bij verstek veroordeeld | Verzet | 4 weken na betekening in persoon, of na een daad waaruit blijkt dat u het vonnis kent (art. 143 lid 2 Rv) |
| Vonnis na een zitting | Hoger beroep | 3 maanden (art. 339 lid 1 Rv), bij kort geding 4 weken (lid 2) |
| Hoger beroep loopt al | Vordering tot schorsing | Zolang het beroep loopt (art. 351 Rv) |
| Ontruiming is aangezegd | Executiegeschil in kort geding | Geen wettelijke termijn, maar voor de ontruimingsdatum (art. 438 lid 2 Rv) |
Hoe streng de rechter kijkt, verschilt. Kan er nog hoger beroep worden ingesteld of loopt dat al, dan weegt de rechter uw belang bij behoud van de bestaande toestand af tegen dat van de verhuurder (ECLI:NL:HR:2019:2026). Staat er geen rechtsmiddel meer open, dan is de lat hoog: alleen misbruik van bevoegdheid, zoals een duidelijke misslag in het vonnis of een noodtoestand door feiten die pas later bekend werden. Bij een huurzaak hoort het executiegeschil bij dezelfde kantonrechter (art. 438 lid 1 Rv).
Kan schuldhulp of schuldsanering de ontruiming tegenhouden?
Tijdelijk kan dat, en dat is vaak precies de tijd die u nodig heeft. Vraagt u de wettelijke schuldsanering aan, dan kunt u de rechtbank in datzelfde verzoek om een voorlopige voorziening vragen als er een bedreigende situatie is. Een gedwongen woningontruiming staat in de wet uitdrukkelijk als zo'n situatie genoemd. Die voorziening geldt voor maximaal zes maanden (art. 287b Faillissementswet). Dat is geen oplossing van uw schuld, maar het koopt u tijd om die aan te pakken. Zet daarnaast deze stappen:
- Meld u bij de gemeente aan voor schuldhulpverlening en vraag om een schriftelijke bevestiging.
- Stuur die bevestiging naar de verhuurder, met het verzoek de ontruiming aan te houden.
- Vraag bij een woningcorporatie naar een tweedekansregeling of woonbegeleiding.
- Houd alle betalingen en afspraken op papier, want daarmee onderbouwt u later uw verweer.
Wat gebeurt er op de dag van de ontruiming zelf?
De ontruiming wordt uitgevoerd door een deurwaarder (art. 556 lid 1 Rv), niet door uw verhuurder. Dit kunt u verwachten:
- De deurwaarder mag een of twee getuigen meenemen (art. 556 lid 2 Rv).
- Is de deur op slot of doet u niet open, dan kan toegang worden verschaft (art. 557 Rv).
- De gemeente zorgt voor het meevoeren en opslaan van uw inboedel, op kosten van de partij die laat ontruimen (art. 556 lid 3 Rv).
- Spullen waar niemand belang bij heeft, kunnen meteen worden afgevoerd en vernietigd.
- De kosten van deurwaarder en opslag worden vaak op de huurder verhaald.
Is de ontruiming al uitgevoerd en was u bij verstek veroordeeld, dan begint de verzettermijn te lopen op de dag van uitvoering (art. 143 lid 3 Rv). Ook dan is snel advies zinvol. Onze advocaten zijn bij spoed 24 uur per dag bereikbaar en kijken zo snel mogelijk wat er nog kan.
Veelgestelde vragen
Kan mijn verhuurder mij zonder rechter uit mijn huurwoning zetten?
Nee. Ontbinding van de huur van een woning wegens een tekortkoming kan alleen door de rechter (art. 7:231 lid 1 BW). De enige uitzondering is een woning die is gesloten op grond van de Opiumwet, de Gemeentewet of de Woningwet.
Helpt het als ik de huurachterstand alsnog helemaal betaal?
Vaak wel, maar niet automatisch. De verhuurder mag betaling weigeren zolang u niet ook de rente en kosten aanbiedt (art. 6:86 BW). Ligt er al een vonnis, dan verdwijnt de ontbinding niet door alsnog te betalen.
Hoeveel tijd zit er tussen het vonnis en de ontruiming?
Het vonnis moet eerst aan u worden betekend (art. 430 lid 3 Rv). Daarna volgt een exploot met het bevel om binnen drie dagen te voldoen, met daarin de datum van ontruiming (art. 555 lid 1 Rv). Hoe lang de verhuurder wacht, bepaalt hij zelf.
Ik was niet op de zitting. Kan ik dat nog herstellen?
Ja, met verzet. Dat moet binnen vier weken nadat het vonnis aan u in persoon is betekend, of nadat u iets heeft gedaan waaruit blijkt dat u het vonnis kent (art. 143 lid 2 Rv). Ontbreekt dat, dan loopt de termijn vanaf de dag van uitvoering.
Kan een ontruiming in de winter worden uitgesteld?
De wet kent geen algemeen winterverbod voor huurwoningen. Uitstel loopt via de rechter, bijvoorbeeld met een langere ontruimingstermijn in het vonnis of via een executiegeschil (art. 438 lid 2 Rv).
Bronnen
- Artikel 7:231 BW, ontbinding van de huur van een gebouwde onroerende zaak
- Artikel 7:212 en 7:213 BW, verplichtingen van de huurder
- Artikel 6:265 BW, wanneer een tekortkoming ontbinding rechtvaardigt
- Artikel 6:86 BW, betaling met rente en kosten
- Artikel 143 Rv, verzet na een verstekvonnis
- Artikel 233 Rv, uitvoerbaar bij voorraad
- Artikel 339 Rv, termijnen voor hoger beroep
- Artikel 351 Rv, schorsing van de tenuitvoerlegging in hoger beroep
- Artikel 430 en 438 Rv, betekening en het executiegeschil
- Artikel 555 tot 557 Rv, gedwongen ontruiming van onroerende zaken
- Artikel 287b Faillissementswet, voorlopige voorziening bij een bedreigende situatie
- Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810, uitleg van artikel 6:265 lid 1 BW
- Hoge Raad 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2026, maatstaf voor schorsing van een ontruimingsvonnis
Bronnen en termijnen geverifieerd: augustus 2026.