Woningcorporaties sturen huurders geregeld een brief met het verzoek de huurovereenkomst op te zeggen omdat er sprake zou zijn van woonfraude. Dit kan gaan om het niet aanhouden van een hoofdverblijf in de woning, of het illegaal onderverhuren daarvan. Onderverhuur hoeft daarbij niet gepaard te gaan met betaling: ook het zonder vergoeding in gebruik geven van (een deel van) de woning kan als woonfraude worden aangemerkt. Wat veel huurders niet weten: de verhuurder moet de woonfraude bewijzen, en uw huurwoning kan niet zomaar worden afgepakt.
Verdenkingen van woonfraude door woningcorporaties
Als een woningcorporatie een vermoeden van woonfraude heeft, sturen zij vaak een brief aan de huurder die aanstuurt op het opzeggen van de huurovereenkomst. Verhuurders wekken daarbij soms de indruk dat dit de enige optie is. Dat is niet het geval.
Rechten en plichten van huurders bij woonfraude
Het is belangrijk dat huurders op de hoogte zijn van hun mogelijkheden. Woningcorporaties zijn lang niet altijd duidelijk of transparant over de rechten en plichten van huurders. Zij stellen soms dat huurders verplicht zijn bepaalde informatie te verstrekken, zoals inzage in bankafschriften, gas- of energierekeningen of andere persoonlijke informatie. Als huurder bent u daartoe echter niet verplicht.
Een verhuurder moet bovendien naar de rechter stappen om een huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de huurder zelf akkoord gaat met de ontbinding (art. 7:231 lid 1 BW). Die bepaling is dwingend recht ten gunste van de huurder. Ga daarom niet bij voorbaat akkoord met de ontbinding en zeg de huurovereenkomst niet op voordat u heeft bekeken wat uw mogelijkheden zijn en welk bewijs de verhuurder daadwerkelijk heeft verzameld.
De bewijslast ligt bij de verhuurder
Wie iets stelt, moet het bewijzen. Op grond van artikel 150 Rv moet de verhuurder die woonfraude verwijt, ook stellen en bewijzen dat u uw verplichtingen niet nakomt, bijvoorbeeld dat u er niet werkelijk woont of de woning hebt onderverhuurd. Die last kan de verhuurder niet zomaar op u afschuiven met een contractbeding: het gerechtshof Amsterdam oordeelde in 2019 dat een huurvoorwaarde die de bewijslast van het hoofdverblijf bij de huurder legt een oneerlijk beding is en daarom vernietigbaar (ECLI:NL:GHAMS:2019:1109). Wel rust op u een verhoogde stelplicht: omdat de feiten over uw woonsituatie in uw eigen sfeer liggen, mag van u worden verwacht dat u onderbouwt dat en hoe u in de woning woont.
De verplichting om er uw hoofdverblijf te houden volgt overigens niet automatisch uit de wet: de norm van goed huurderschap (art. 7:213 BW) is een open norm. Staat er in uw contract geen uitdrukkelijke hoofdverblijfclausule, dan staat de verhuurder zwakker.
Is onderverhuur altijd verboden?
Niet per se. Op grond van artikel 7:244 BW mag een huurder van een zelfstandige woning die er zelf zijn hoofdverblijf houdt, een deel van de woning aan een ander in gebruik geven, tenzij het huurcontract dat verbiedt. Pas de hele woning onderverhuren of de woning leeg laten staan levert in de regel problemen op. Bij verboden onderverhuur kan de verhuurder via artikel 6:104 BW bovendien de behaalde winst opeisen; de Hoge Raad heeft daarvoor het kader uitgewerkt (ECLI:NL:HR:2010:BM0893), waarbij de rechter de schade mag begroten op (een deel van) die winst.
Gesubsidieerde rechtsbijstand
In veel gevallen is bijstand mogelijk op basis van gesubsidieerde rechtsbijstand (pro deo). Dat betekent dat u alleen een eigen bijdrage verschuldigd bent. Of u in aanmerking komt, wordt direct bij aanvang besproken.
Veelgestelde vragen
Mag de verhuurder mij zomaar uit huis zetten bij verdenking van woonfraude?
Nee. De huur van woonruimte kan alleen door de rechter worden ontbonden (art. 7:231 lid 1 BW), tenzij u zelf instemt. De verhuurder moet de woonfraude eerst bewijzen.
Moet ik mijn bankafschriften of energierekeningen aan de corporatie geven?
Nee, daartoe bent u niet verplicht. De bewijslast ligt bij de verhuurder (art. 150 Rv).
Is onderverhuur altijd verboden?
Nee. Een huurder van een zelfstandige woning die er zijn hoofdverblijf houdt, mag een deel onderverhuren tenzij het contract dat verbiedt (art. 7:244 BW). De hele woning onderverhuren mag in de regel niet.
Kan ik de winst van onderverhuur kwijtraken?
Bij verboden onderverhuur kan de verhuurder via artikel 6:104 BW de behaalde winst opeisen; de rechter beslist of en in hoeverre.
Bronnen
- Art. 7:213 BW (goed huurderschap), art. 7:231 lid 1 BW (ontbinding huurwoning via de rechter, tenzij huurder instemt), art. 7:244 BW (onderhuur woonruimte) en art. 6:104 BW (winstafdracht): wetten.overheid.nl
- Art. 150 Rv (bewijslastverdeling): wetten.overheid.nl
- Gerechtshof Amsterdam 2 april 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1109 (beding bewijslast hoofdverblijf is oneerlijk en vernietigbaar)
- Hoge Raad, ECLI:NL:HR:2010:BM0893 (kader winstafdracht bij illegale onderverhuur)
