De deurwaarder mag pas ontruimen als het vonnis eerst aan u is betekend en u daarna een ontruimingsexploot hebt gekregen met een bevel om binnen drie dagen alsnog aan het vonnis te voldoen en met de datum van de ontruiming. Zolang die twee stappen niet zijn gezet, mag er niets gebeuren. Uw verhuurder mag nooit zelf ontruimen, ook niet met een vonnis.
Wat betekent betekening en waarom mag zonder betekening niets gebeuren?
Betekening is het officieel uitreiken van het vonnis door een deurwaarder. Een vonnis kan pas worden uitgevoerd nadat het is betekend aan de partij tegen wie de uitvoering zich richt (artikel 430 lid 3 Rv). Krijgt u het vonnis alleen per post van de verhuurder of diens advocaat, dan is dat geen betekening en mag er nog niet worden ontruimd.
U herkent het stuk aan de kop. Het uitvoerbare afschrift, de grosse, voert aan het hoofd de woorden "In naam van de Koning" (artikel 430 lid 2 Rv). De deurwaarder laat het afschrift bij u achter, aan u persoonlijk of op uw woonplaats bij een huisgenoot (artikel 46 lid 1 Rv).
De betekening is stap één, het ontruimingsexploot met de datum stap twee; ze kunnen samenvallen. Betekening in persoon bepaalt bovendien hoelang u nog verzet kunt doen tegen een verstekvonnis (artikel 143 lid 2 Rv).
Wat staat er in het ontruimingsexploot en welke termijnen gelden?
De gedwongen ontruiming moet worden voorafgegaan door een exploot van een deurwaarder met een bevel om binnen drie dagen aan het vonnis te voldoen, plus de datum van ontruiming (artikel 555 lid 1 Rv). Het exploot noemt ook wie laat ontruimen en het kantooradres van de deurwaarder, waar woonplaats wordt gekozen (artikel 45 lid 3 en artikel 502 Rv). Daar kunt u terecht.
| Wat | Termijn | Grondslag |
|---|---|---|
| Betekening van het vonnis | voor elke uitvoering | artikel 430 lid 3 Rv |
| Bevel in het exploot | binnen drie dagen alsnog voldoen | artikel 555 lid 1 Rv |
| Andere dag dan aangezegd | ten minste drie dagen vooraf aanzeggen | artikel 555 lid 2 Rv |
| Bevel ouder dan een jaar | moet worden vernieuwd | artikel 503 met 555 Rv |
| Verzet tegen verstekvonnis | vier weken na betekening in persoon, anders vanaf de dag van de ontruiming | artikel 143 en 144 Rv |
| Hoger beroep | drie maanden, vier weken bij kort geding | artikel 339 Rv |
Wat mag de deurwaarder doen en wie mag er mee naar binnen?
De ontruiming gebeurt door een deurwaarder (artikel 556 lid 1 Rv), door niemand anders. Hij mag:
- zich laten bijstaan door een of twee getuigen, van wie naam en woonplaats in het proces-verbaal komen (artikel 556 lid 2 Rv);
- zich toegang verschaffen tot elke plaats, voor zover redelijkerwijs nodig voor zijn taak (artikel 444 lid 1 met 557 Rv);
- bij gesloten deuren, geweigerde toegang of afwezigheid de deuren laten openen in tegenwoordigheid van de burgemeester of een politieambtenaar die tevens hulpofficier van justitie is (artikel 444 lid 2 met 557 Rv).
Niet toegestaan: ontruimen zonder betekend vonnis, zonder voorafgaand exploot, of op een andere dag dan aangezegd.
Uw verhuurder mag zelf niets: geen sloten vervangen, geen spullen buitenzetten, u niet de toegang weigeren. Wie zonder toestemming binnendringt in de woning die bij u in gebruik is, kan zich schuldig maken aan huisvredebreuk (artikel 138 Sr). Dat is een zelfstandig geschil met uw verhuurder.
Wat gebeurt er met uw inboedel?
Uw spullen worden niet zomaar op straat gezet. Het college van burgemeester en wethouders zorgt voor het meevoeren en opslaan van de inboedel uit de ontruimde woning, op kosten van degene die laat ontruimen (artikel 556 lid 3 Rv). Alleen zaken waarvan redelijkerwijs mag worden aangenomen dat de rechthebbende er geen belang bij heeft, mogen meteen worden vernietigd.
Op die opslag zijn de artikelen 5:29 en 5:30 van de Algemene wet bestuursrecht van overeenkomstige toepassing:
- van het meevoeren en opslaan wordt een proces-verbaal opgemaakt, met een afschrift voor degene die de zaken beheerde;
- de gemeente bewaart de spullen en geeft ze terug aan de rechthebbende, maar mag dat opschorten tot de kosten zijn voldaan;
- kan een zaak niet binnen dertien weken worden teruggegeven, dan mag de gemeente verkopen, en eerder als de kosten onevenredig hoog worden.
Haal daarom voor de aangezegde datum zelf weg wat u echt nodig hebt: identiteitsbewijs, medicijnen en administratie.
Wat kost een ontruiming en wie betaalt dat?
De kosten van de deurwaarder komen op grond van artikel 434a Rv voor rekening van degene tegen wie wordt uitgevoerd, volgens vaste tarieven in het Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders. Per 1 januari 2026 gelden onder meer deze bedragen.
| Post | Bedrag | Grondslag |
|---|---|---|
| Betekening van een titel, zoals het vonnis | 136,71 euro | artikel 2 onder b Btag |
| Gedwongen ontruiming van onroerende zaken | 322,59 euro | artikel 2 onder v Btag |
| Bijstand door een of twee getuigen | plus 107,97 euro | artikel 6 onder b Btag |
| Ontruiming die langer dan drie uur duurt | plus 30,28 euro per 15 minuten | artikel 7 Btag |
| Ontruiming die niet doorgaat omdat u alsnog nakomt | de helft van het tarief | artikel 4 lid 1 Btag |
Daarbovenop komen de verschotten die de deurwaarder op het exploot verantwoordt (artikel 9 Btag), de proceskosten uit het vonnis en de opslagkosten die de gemeente bij de verhuurder in rekening brengt. De tarieven worden jaarlijks geïndexeerd, dus controleer het bedrag op uw exploot.
Kunt u de tenuitvoerlegging nog laten stoppen?
Soms wel, maar de lat ligt hoog — en welke lat geldt, hangt af van of er nog een rechtsmiddel tegen het vonnis openstaat of loopt. Een ontruimingsvonnis wordt bijna altijd uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). Dan schorst een rechtsmiddel de uitvoering niet, wat voor verzet rechtstreeks uit artikel 145 Rv volgt.
U kunt een executiegeschil in kort geding starten bij de voorzieningenrechter, die de uitvoering kan schorsen (artikel 438 lid 2 en 3 Rv). Loopt er al hoger beroep, dan kunt u het gerechtshof in een incident om schorsing vragen (artikel 351 Rv).
Welke maatstaf geldt, hangt af van de stand van de procedure. De Hoge Raad maakte dat onderscheid op 20 december 2019 (Hoge Raad ECLI:NL:HR:2019:2026):
Staat er nog een rechtsmiddel open, of loopt er al hoger beroep of cassatie tegen het vonnis, dan geldt geen misbruik-toets maar een belangenafweging. Uitgangspunt is dat de veroordeling uitvoerbaar moet zijn; de rechter wijkt daarvan alleen af als uw belang bij behoud van de bestaande toestand, of bij zekerheidstelling door de verhuurder, zwaarder weegt dan het belang van de verhuurder bij tenuitvoerlegging. Daarbij wordt uitgegaan van de vaststellingen in het vonnis zelf; de kans dat het hoger beroep of de cassatie slaagt, telt in beginsel niet mee. Wel kan de rechter rekening houden met een kennelijke juridische of feitelijke misslag in het vonnis, en met feiten van na het vonnis die zich pas na de uitspraak hebben voorgedaan. Is de uitvoerbaarverklaring bij voorraad door de eerdere rechter uitdrukkelijk gemotiveerd, dan moet u als huurder bovendien met dergelijke nieuwe feiten komen om schorsing te krijgen.
Staat er geen rechtsmiddel meer open — het vonnis is definitief — dan geldt wél de striktere maatstaf van misbruik van bevoegdheid, zoals de Hoge Raad die eerder formuleerde op 22 april 1983 (Hoge Raad ECLI:NL:HR:1983:AG4575). Schorsing is dan alleen mogelijk als het vonnis klaarblijkelijk op een juridische of feitelijke misslag berust, of als feiten van na het vonnis een noodtoestand doen ontstaan voor de partij die de tenuitvoerlegging moet ondergaan.
Voor de meeste huurders die nog in hoger beroep gaan of kunnen gaan, is dus de eerste, ruimere belangenafweging het relevante kader — niet de striktere misbruik-toets, die alleen geldt zodra het vonnis niet meer kan worden aangevochten.
Gaat de discussie nog over de vraag of de huur terecht is ontbonden, lees dan onze pagina over ontbinding en ontruiming van een huurwoning. Neem zo snel mogelijk contact op met onze advocaten. Bij spoed zijn wij 24 uur per dag bereikbaar.
Veelgestelde vragen
Hoeveel dagen van tevoren moet de deurwaarder de ontruiming aanzeggen?
Het exploot bevat een bevel om binnen drie dagen alsnog aan het vonnis te voldoen en noemt de ontruimingsdatum (artikel 555 lid 1 Rv). Gaat die datum niet door, dan moet een nieuwe datum ten minste drie dagen vooraf worden aangezegd (artikel 555 lid 2 Rv).
Mag mijn verhuurder de sloten vervangen of mijn spullen buitenzetten?
Nee. Alleen een deurwaarder mag de gedwongen ontruiming uitvoeren (artikel 556 lid 1 Rv). Een verhuurder die zonder toestemming binnendringt in de woning die bij u in gebruik is, kan zich schuldig maken aan huisvredebreuk (artikel 138 Sr).
Wat gebeurt er als ik op de dag van de ontruiming niet thuis ben?
De ontruiming gaat door. Is er niemand om u te vertegenwoordigen, dan laat de deurwaarder de deuren openen in tegenwoordigheid van de burgemeester of een politieambtenaar die tevens hulpofficier van justitie is (artikel 444 lid 2 met 557 Rv).
Kan de deurwaarder in de avond of op zondag langskomen?
Een exploot mag niet worden uitgebracht tussen acht uur in de avond en zeven uur in de ochtend, en niet op zondagen en algemeen erkende feestdagen (artikel 64 Rv). Voor de ontruiming zelf noemt de wet geen uren; het tijdstip volgt uit de aanzegging.
Bronnen
- Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, artikelen 45, 46, 64, 143, 144, 233, 339, 351, 430, 434a, 438, 444, 502, 503, 555, 556 en 557
- Algemene wet bestuursrecht, artikelen 5:29 en 5:30
- Wetboek van Strafrecht, artikel 138
- Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders
- Hoge Raad 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2026
- Hoge Raad 22 april 1983, ECLI:NL:HR:1983:AG4575
Bronnen en bedragen geverifieerd: augustus 2026.