Woonfraude

Illegale onderverhuur is het zonder bevoegdheid aan een ander in gebruik geven van de huurwoning. Volgens art. 7:244 BW mag een huurder de woning niet geheel aan een ander geven en alleen een deel onderverhuren als hij er zelf zijn hoofdverblijf houdt. De hele woning onderverhuren of onderverhuren zonder zelf te wonen is dus verboden. Bij sociale huur is dit vrijwel altijd niet toegestaan zonder schriftelijke toestemming; bij geliberaliseerde huur hangt het ook van het contract af.

Ja. Korte tijdelijke afwezigheid, zoals vakantie, betekent niet dat u uw hoofdverblijf verliest. Pas bij langdurige afwezigheid of een feitelijke verhuizing zonder dit te melden kan er sprake zijn van geen hoofdverblijf, vooral bij sociale huur. Bewaar bij twijfel bewijs dat u in de woning woont, zoals afschriften en correspondentie.

De verhuurder. Wie stelt dat er woonfraude is, draagt in beginsel de stelplicht en de bewijslast (art. 150 Rv). De verhuurder moet dus aannemelijk maken dat u geen hoofdverblijf heeft of onbevoegd onderverhuurt. Een beding dat de bewijslast volledig naar de huurder verschuift, is door het Hof Amsterdam (2 april 2019) als oneerlijk en nietig beoordeeld. Wel mag van u een gemotiveerde betwisting worden verwacht.

Bij de kantonrechter. Huurzaken horen volgens art. 93 sub c Rv bij de kantonrechter, ongeacht de hoogte van de vordering. De verhuurder kan de huur niet zelf opzeggen, maar moet ontbinding en ontruiming bij de kantonrechter vorderen (art. 7:231 lid 1 BW). Bij de kantonrechter mag u zonder advocaat procederen, al is bijstand gezien de gevolgen vrijwel altijd verstandig. De Huurcommissie is hiervoor niet de juiste instantie; die behandelt alleen geschillen over huurprijs, servicekosten en onderhoud.

Bij winstgevende onbevoegde onderverhuur kan de rechter de schade begroten op het bedrag van de door u behaalde winst (art. 6:104 BW). Dit is een discretionaire bevoegdheid van de rechter en een vorm van abstracte schadebegroting, geen aparte winstafdrachtsvordering. Naast deze afdracht riskeert u ontbinding van de huur en ontruiming van de woning.

Voor strafrechtelijke aansprakelijkheid moet u betrokken zijn, dus kennis hebben van of meewerken aan de teelt. Voor het huurrecht weegt mee of u als hoofdhuurder verantwoordelijk bent voor wat er in de woning gebeurt. Een verhuurder kan een hennepkwekerij als grond voor ontbinding aanvoeren, ook zonder uw directe betrokkenheid bij de teelt. Of dat slaagt, hangt af van de feiten en uw verweer.

Vaak niet, zeker niet bij sociale huur. De verhuurder kan zowel huurontbinding inzetten als profiteren van een burgemeesterssluiting via art. 13b Opiumwet. Is het pand gesloten, dan kan de verhuurder de huur zelfs buitengerechtelijk ontbinden (art. 7:231 lid 2 BW). Die ontbinding kan wel worden getoetst aan redelijkheid en billijkheid, misbruik van bevoegdheid en proportionaliteit, zo oordeelde de Hoge Raad op 10 april 2026 (ECLI:NL:HR:2026:587). Verweer kan zich richten op een geringe hoeveelheid voor eigen gebruik of op het ontbreken van een verband met u.

Schakel zo snel mogelijk juridische bijstand in en zeg de huur niet zomaar op. Huurders worden soms ten onrechte beschuldigd, bijvoorbeeld na mantelzorg, logeerperiodes of tijdelijke afwezigheid. U hoeft niet aan elk verzoek van de verhuurder te voldoen. Onze advocaten beoordelen het bewijs, adviseren over uw positie en voeren zo nodig verweer bij de kantonrechter. Valt uw inkomen onder de grens, dan kunnen wij gesubsidieerde rechtsbijstand aanvragen, waarbij u alleen een inkomensafhankelijke eigen bijdrage betaalt.

Urgentie-fraude is het verkrijgen van een sociale huurwoning op urgentiegronden, zoals medische, financiele of gezinsredenen, terwijl die gronden onjuist waren of inmiddels niet meer bestaan. De gemeente kan een boete opleggen en herhuisvesting eisen. Verweer richt zich vaak op tijdsverloop en op gewijzigde omstandigheden sinds de aanvraag.