Met de huidige woningmarkt is het vinden van een geschikte woonruimte die aan alle wensen voldoet niet gemakkelijk. Uw situatie kan met de tijd veranderen, er kan bijvoorbeeld sprake zijn van gezinsuitbreiding. Het kan dan lastig zijn een nieuwe huurwoning te vinden die aan uw nieuwe behoeften voldoet én die voor u betaalbaar is.
Mogelijk wilt u van woning ruilen met een ander, omdat uw woning beter bij die ander past en dit andersom ook het geval is. Om over te kunnen gaan tot een zogeheten ‘woningruil’, is toestemming nodig van beide verhuurders. Het kan voorkomen dat uw verhuurder niet akkoord gaat met het verzoek tot woningruil, bijvoorbeeld omdat de verhuurder een minimaal aantal bewoners hanteert voor de woning.
Verzoek indeplaatsstelling
Als uw verhuurder niet akkoord gaat met de woningruil en u van mening bent dat u een groot belang heeft bij de woningruil, kunt u met behulp van een advocaat de stap naar de rechter maken. U doet dan een zogenaamd ‘verzoek tot indeplaatsstelling’ op grond van artikel 7:270 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Er gelden twee belangrijke, wettelijke vereisten waaraan moet zijn voldaan, voordat een rechter kan overgaan tot toewijzing van een dergelijk verzoek tot indeplaatsstelling. De vereisten zijn:
I. U moet een zwaarwichtig belang hebben bij de woningruil; en
II. de nieuwe huurder moet financieel gezien in staat zijn de huur te voldoen.
Eventueel moet bij uw verzoek nog een huisvestingsvergunning van de nieuwe huurder worden overgelegd. Dit is in bepaalde gemeenten nodig wanneer sprake is van een sociale huurwoning.
Het door u gestelde zwaarwichtige belang zal de rechter afwegen tegen het belang van uw verhuurder. Wanneer de rechter uw belangen bij de woningruil zwaarder vindt wegen dan het belang van de verhuurder bij afwijzen, kan de indeplaatsstelling worden toegewezen.
In principe is het belang van de voorgestelde nieuwe huurder niet van belang in deze procedure. Wel neemt de rechter zijn beslissing op basis van de ‘omstandigheden van het geval’ en kijkt dus naar de gehele situatie. Het is daarom van belang het verzoek tot indeplaatsstelling goed en volledig te onderbouwen. Een gespecialiseerde advocaat kan u daarbij helpen.
Voorbeelden van omstandigheden die in de rechtspraak zijn aangemerkt als een ‘zwaarwichtig belang’ zijn:
– Stel op leeftijd met fysieke ongemakken kunnen geen trappen meer lopen en willen naar een gelijkvloerse woning verhuizen. Gewenste ruilpartner woont in te kleine woning voor grote gezin;
– Alleenstaande vrouw op leeftijd in voor haar te grote maisonnettewoning met trap en tuin wenst te ruilen met gezin met vier kleine kinderen in flatwoning zonder tuin;
– Vrouw heeft in haar woning ernstige traumatische ervaringen opgedaan, waaronder meervoudige verkrachting, bedreigingen, oplichting en stalking. In de plaats waar zij naartoe wilt verhuizen woont familie om haar te steunen;
– Gewijzigde financiële situatie met te weinig inkomsten om maandelijkse huurlasten te dragen. Huurlasten van gewenste woning zijn lager. Ruilpartner is een gezin met behoefte aan meer ruimte.
Gevolgen indeplaatsstelling
De gevolgen van een geslaagd verzoek tot indeplaatsstelling is dat u en de nieuwe huurder elkaars huurcontract overnemen. Alle rechten én plichten gaan op elkaar over, dus als uw ruilpartner een huurachterstand had bij diens verhuurder, dan neemt u ook die huurachterstand over. Dit is dus ook een omstandigheid om in overweging te nemen.
Wel blijven de oorspronkelijke huurcontracten bestaan, waardoor ook de huurprijzen niet zomaar verhoogd kunnen worden. Wanneer een woningruil buiten de rechter om tot stand komt is dit anders, dan worden twee nieuwe huurcontracten afgesloten (met mogelijke huurverhogingen).
Hulp van een advocaat
Indien u en uw verhuurder er niet samen uitkomen en u desondanks een woningruil tot stand wenst te brengen, kunt u de stap naar de rechter maken. Daarvoor hebt u een gespecialiseerde advocaat nodig. Eén van de advocaten van ons kantoor helpt u daar graag bij. Neem gerust vrijblijvend (telefonisch of per e-mail) contact met ons op.
