Een huurder heeft vaak een huurovereenkomst met de verhuurder. Er kunnen zich feiten en/of omstandigheden voordoen waarbij de huurder op slechte voet komt te staan met uw verhuurder. Die feiten en/of omstandigheden kunnen er zelfs toe leiden dat de verhuurder de huurovereenkomst niet meer wenst voort te zetten. Gelukkig biedt het huurrecht een vergaande mate van bescherming voor de huurder, zodat de verhuurder de huurder niet zomaar uit de woning kan zetten. Helaas zien wij vaak dat huurders hun rechten niet kennen en dat zij daarom vrij gemakkelijk – vaak geheel onterecht – instemmen met een einde van de huurovereenkomst (dus nog voordat een rechter daarover geoordeeld heeft). Laat u dan ook altijd informeren door een gespecialiseerde advocaat op het moment dat u wordt geconfronteerd met een brief van de verhuurder waarin u verzocht wordt de huur op te zeggen.

Als een verhuurder de huurovereenkomst wenst te beëindigen en de huurder het daar niet mee eens is, zal de verhuurder een procedure bij de rechtbank moeten starten. Een kort geding (voorlopige voorziening) is een relatief snelle en goedkope procedure, maar de rechter geeft slechts een voorlopige uitspraak (ontruiming, geen ontbinding). Er wordt in deze procedure gekeken naar onmiddellijke belangen die al dan niet een onmiddellijke uitspraak verlangen. Het alternatief is een bodemprocedure. Deze procedure heeft ook een of meerdere schriftelijke rondes. Een bodemprocedure duurt daarom langer en is ook kostbaarder. In beide gevallen is het ten zeerste aan te raden een advocaat te raadplegen. FTW Advocaten staat veel huurders bij. Indien uw inkomen onder een bepaalde grens valt, staan wij u eveneens bij op toevoeging (gesubsidieerde rechtsbijstand).

Kort geding: ontruiming
Een kort geding is een soort spoedprocedure, waarbij als eis geldt dat een ‘spoedeisend belang’ moet bestaan. Een spoedeisend belang kan bijvoorbeeld bestaan als sprake is van (ernstige) overlast of aanwezigheid van een hennepkwekerij in het gehuurde. Ook kan sprake zijn van (een vermoeden van) onderhuur of het niet hebben van een hoofdverblijf in de woning. Hoewel niet elke reden zomaar een spoedeisend belang in de zin van de wet oplevert, wordt een spoedeisend belang veel sneller aangenomen indien sprake is van sociale huur. Als een (sociale) woningbouwvereniging een toegelaten instelling is in de zin van de Woningwet, is die woningbouwvereniging verplicht zorg te dragen voor een rechtvaardige verdeling van de schaarse sociale huurwoningen. Bij het vermoeden dat een huurder van een sociale huurwoning de regels niet zo nauw neemt, wordt dan ook al snel een spoedeisend belang aangenomen. Een procedure vangt aan met een dagvaarding. In de dagvaarding staat een datum waarop iemand zich bij de rechter moet verantwoorden. Tijdens de zitting krijgt de huurder de gelegenheid om zich uit te laten over de dagvaarding, waarop de voorzieningenrechter een week of enkele weken later uitspraak doet. Als iemand niet verschijnt (en dus geen verweer voert), wordt de vordering tot ontruiming in de regel toegewezen.

De voorzieningenrechter in kort geding beoordeelt of aannemelijk en te verwachten is dat de rechter in de bodemprocedure de vordering ook zou toewijzen. Als dat het geval is, bepaalt hij een datum voor ontruiming. De uitspraak wordt doorgaans ‘uitvoerbaar bij voorraad’ verklaard. Dit houdt in dat de huurder de woning ook daadwerkelijk moet verlaten op de datum die de rechter heeft bepaald (ook al wordt hoger beroep ingesteld). Soms heeft iemand slechts 3 dagen de tijd om zijn woning te verlaten. De voorzieningenrechter kan zich slechts uitlaten over de vordering tot ontruiming (tijdelijke beslissing), niet over een eventuele vordering tot ontbinding (definitieve beslissing).

Bodemprocedure
Indien geen spoedeisend belang bestaat, is een verhuurder aangewezen op de zogeheten bodemprocedure. Een bodemprocedure vangt eveneens aan met een dagvaarding met daarin een datum. Op die datum kan de huurder zich schriftelijk (of mondeling ter zitting) uitlaten over de dagvaarding. Ook kan de huurder (of namens hem of haar een advocaat) zich kenbaar maken bij de rechtbank en een extra termijn vragen om schriftelijk te reageren. Die schriftelijke reactie heet een conclusie van antwoord. Na de conclusie van antwoord bepaalt de bodemrechter of de verhuurder hier nog eens schriftelijk op mag antwoorden (conclusie van repliek) of dat beide partijen op een zitting moeten verschijnen. Als alle schriftelijke en/of mondelinge rondes zijn geweest, doet de rechter na enkele weken een uitspraak. De bodemrechter kan een definitieve uitspraak doen over de vordering tot ontbinding. Indien de bodemrechter de vordering van de verhuurder toewijst, eindigt daarmee de huurovereenkomst en zal de huurder het gehuurde moeten verlaten. Ook deze uitspraak is vaak uitvoerbaar bij voorraad. Als de huurder in hoger beroep gaat, betekent dat dus niet dat hij in het gehuurde mag blijven totdat op het hoger beroep is beslist.

Neem voor meer informatie vrijblijvend contact op met FTW Advocaten.