Verhuurder wil niet meewerken aan een woningruil, wat nu?.

Op een krappe woningmarkt kan een woningruil een praktische oplossing zijn: twee huurders wisselen van woning omdat de andere woning beter aansluit bij hun persoonlijke situatie. Als beide verhuurders instemmen, verloopt de ruil soepel. Weigert een verhuurder echter mee te werken, dan biedt art. 7:270 BW huurders een wettelijke mogelijkheid om via de rechter alsnog toestemming te verkrijgen.

Wat is een woningruil?

Bij een woningruil wisselen twee huurders hun huurwoning met elkaar. Beide huurders worden elkaars nieuwe huurder. Dat verschilt van onderhuur (art. 7:244 BW), waarbij de oorspronkelijke huurder zijn eigen huurcontract behoudt en een derde tijdelijk in de woning laat wonen. Bij een woningruil eindigt de bestaande huurovereenkomst en wordt een nieuwe huurovereenkomst gesloten.

Rechterlijke machtiging op grond van art. 7:270 BW

Weigert de verhuurder in te stemmen met de ruil, dan kan de huurder op grond van art. 7:270 lid 1 BW vorderen dat de rechter hem machtigt een ander in zijn plaats als huurder te stellen (indeplaatsstelling). De rechter beslist met inachtneming van alle omstandigheden van het geval.

De vordering wordt alleen toegewezen als aan twee kernvoorwaarden is voldaan:

• De huurder heeft een zwaarwichtig belang bij de woningruil (art. 7:270 lid 2 BW).
• De kandidaat-huurder biedt voldoende financiele waarborg om de huurprijs te kunnen blijven betalen.

Zijn aan deze voorwaarden voldaan, dan kan de rechter de machtiging verlenen. De rechter kan daar voorwaarden of lasten aan verbinden. Van art. 7:270 BW kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken (lid 3).

Wat geldt als zwaarwichtig belang?

De wet omschrijft het begrip niet nader; de rechter beoordeelt dit per geval. Uit de rechtspraktijk blijkt dat de volgende situaties als zwaarwichtig belang kunnen worden erkend:

• Een ouder echtpaar of alleenstaande met mobiliteitsbeperkingen die een gelijkvloerse woning zoekt.
• Een huurder in een (te) grote woning die wil ruilen met een gezin met ruimtebehoefte.
• Een huurder die om persoonlijke redenen dichter bij familie wil wonen.

Louter woonwensen of een voorkeur voor een andere buurt zijn in de regel onvoldoende.

Huisvestingsvergunning

In gemeenten waar hoofdstuk 2 van de Huisvestingswet 2014 van toepassing is, moet de kandidaat-huurder bij de vordering een huisvestingsvergunning overleggen. Dit geldt voor sociale huurwoningen in gemeenten die een vergunningplicht hebben ingesteld. Zonder vergunning wijst de rechter de vordering af.

Procedure

De huurder start een procedure bij de kantonrechter. De rechter weegt het belang van de huurder af tegen de bezwaren van de verhuurder. De verhuurder kan bezwaar maken op inhoudelijke gronden, bijvoorbeeld door aan te tonen dat de kandidaat-huurder financieel onvoldoende draagkrachtig is, of dat de woningruil om andere redenen niet aanvaardbaar is.

Een advocaat kan u helpen de vordering goed te onderbouwen en de benodigde stukken (zoals inkomensbewijs van de kandidaat-huurder) tijdig aan te leveren.

Bronnen

• Art. 7:270 BW (woningruil en rechterlijke machtiging tot indeplaatsstelling), wetten.overheid.nl
• Art. 7:244 BW (onderhuur woonruimte), wetten.overheid.nl
• Huisvestingswet 2014, hoofdstuk 2 (huisvestingsvergunning), wetten.overheid.nl